万科:轻舟将过万重山
3月28日晚间 ,科万重万科(000002.SZ)发布2023年年报 ,轻舟报告期内 ,将过万科营收约4657.4亿元,科万重同比下降7.6%,轻舟净利润约121.63亿元,将过2024澳门开奖结果今晚资料同比下降46.39%,科万重经营性现金流净额约39.12亿元
,轻舟连续15年为正
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年报显示 ,科万重2023年,轻舟万科开发业务销售金额3761.2亿元 ,将过位居行业第二;经营服务业务稳定增长,科万重全口径收入同比增长8.9%至558.1亿元。轻舟截至2023年年末,将过万科在手货币资金998.1亿元 ,可覆盖一年内到期有息负债,全年回款效率保持100%,报告期内新获融资897亿元 。
业绩会上,万科总裁祝九胜表示,2024年的天下彩l天空彩天下彩票工作重点包括“确保安全底线”“坚定降杠杆”“做‘好产品 、好服务’”“节衣缩食”等。其中,万科计划未来两年削减有息债务1000亿元 ,将积极利用多种融资工具 ,全面融入城市房地产融资协调机制 ,推动融资模式转型。
紧抓开发业务回款
2023年 ,房地产市场继续下行,对房企经营形成全方位的考验。
年报显示 ,万科开发业务在报告期内受到挑战,累计合同销售面积同比下降6.2%至2466万平方米,合同销售金额同比下降9.8%;实现结算面积2961.5万平方米,同比下降12.9%,结算收入4016.1亿元 ,同比下降9.6%;结算毛利率为15.7% 。
2023年,万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营收为4297.5亿元 ,占比92.3%,毛利率同比下降4.4个百分点至15.4%。扣除税金及附加后,澳门六开彩开奖结果查询2021年房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为11.1% ,较2022年下降3.5个百分点,其中开发业务的营业利润率为11.2% 。
尽管销售承压 ,但万科还是在2023年跑赢大势 ,销售回款排在行业第一阵营。究其原因,据万科开发经营本部首席合伙人张海介绍,过去两年万科开发业务重点聚焦投资原点、产品原点和操盘效率三项工作,“从结果来看,都取得了明显进展。过去两年万科主动投资的28个新项目已在去年上市 ,贡献销售额544亿元,毛利率约20%;2023年当年获取 、当年销售开盘的项目有26个 ,销售额481亿元,平均开盘周期120天。”
年报显示 ,万科2023年累计新开盘项目50个 ,首开当日去化率67% ,在合肥 、东莞、杭州 、上海等城市的6个项目开盘即售罄。报告期内 ,万科开发业务销售回款率保持100%。截至2023年年末,公司已售未结合同金额为3604.4亿元 。
报告期内,万科累计获取新项目43个 ,总规划计容建筑面积596万平方米 ,权益计容规划建筑面积333.3万平方米 ,权益地价总额约463.2亿元,新增项目平均地价为13899元/平方米 。报告期内公司新获取资源以住宅品类为主,并主要分布在北京、上海 、杭州 、成都等城市。截至2023年年末 ,万科在建项目总计容建筑面积约5885.6万平方米,权益计容建筑面积约3727.2万平方米。
经营性业务毛利率提升
过去一年 ,万科持续发力经营性业务 。
年报显示,公司经营性业务收入(含非并表)224亿元 ,同比增长8.4%,NOI(净营业收入)111亿元,同比增长5.4% ,该业务税前毛利率提升5.2个百分点。
分业务来看,2023年,万科旗下物业服务上市平台万物云(2602.HK)营收334.2亿元,同比增长10.2%;物流业务(含非并表项目)经营收入41.8亿元,同比增长17.2%;租赁住宅业务(含非并表项目)营收34.6亿元 ,同比增长6.8%,公司旗下集中式公寓提供商“泊寓”在成本法下实现整体盈利;商业业务(含非并表项目)营收91.1亿元,同比增长4.6%;酒店与度假业务营收2.8亿元 ,同比持平。
万科首席运营官刘肖表示 ,未来公司将持续推动经营性业务模式由重到轻,其中资产交易是业务由重到轻 、持续提升经营水平的一个重要路径,万科今年的资产交易规模将比2023年(123亿元)更大 。
值得注意的是 ,经营性不动产天然存在资金回收周期长 、占压大的难点,但过往长期以来万科对经营性业务的退出甚少 ,且在持续建设大宗交易的能力。2023年对于万科经营性业务是个里程碑,其经营价值不断成熟之余 ,在资产退出的能力建设上也趋向成熟 ,且公司在打通资产“投 、融、管、退”商业模式闭环方面取得突破,对REITs以及Pre-REITs基金的设立更加成熟 。
截至2023年年末 ,万科旗下中金印力消费REIT已完成网下询价 ,预计募资32.6亿元;万纬仓储物流REIT申报材料获中国证监会受理;保障性租赁租房REIT已完成资产端的梳理 、评估 ,正在开展申报工作。
刘肖进一步表示:“万科对于REITs的资产扩募有充足准备 ,万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。”
新获融资综合成本下降
当前,房地产仍处于深度调整阶段 。安全,成为房企的生存底线。
2023年,万科净利润遭遇阶段性挑战 ,主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率均有下降 ,且公司对部分开发项目计提了减值。同时,受非并表项目毛利率下降、部分非并表项目计提减值以及处置投资收益减少 ,万科报告期内投资收益26.9亿元,同比下降34.7% 。
万科董事会主席郁亮在业绩会上表示,万科对行业未来趋势的判断没有改变 ,维持市场处于超跌状态的看法。不过 ,郁亮认为 ,尽管行业已经很难回到过去的高点 ,但前景依然广阔。“我们要用动态的眼光来看待住房需求 。一方面 ,中国房地产住宅市场已经从‘有没有’到‘好不好’的阶段 ,人均居住面积在不断提升,住宅设施方面也有很大的改进空间 ,比如配置电梯的需求亟待满足。另一方面 ,中国的城市化进程还没有结束 ,这当中还有业务发展的机会。”
过去一年,万科加强与金融机构的互信合作,2023年境内新获融资766亿元 ,新获融资的综合成本3.61%(历史新低) ,境外新获融资131亿元。截至报告期末 ,万科净负债率为54.7%;扣除预售账款的资产负债率为65.5%;有息负债合计3200.5亿元,占总资产的比例为21.3%,其中一年内到期的有息负债占比为19.5%。
万科总裁祝九胜表示:“金融机构对万科的支持态度是肯定的 ,力度是足够的。为了增加融资端的安全垫 ,公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案 ,银团贷款代表了一种合作的可能 。”
与此同时,据万科董事会秘书朱旭介绍 ,大股东深圳国资目前已经采取了四大类措施,以市场化和法治化的方式帮助和支持万科 ,在途项目全部落地完成后,预计可帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。
对于后续偿债安排,万科也给市场吃下“定心丸” 。祝九胜表示,公司2023年年末在手资金是一年内到期刚性有息负债的1.6倍,整体安全垫相对充足 。境外待还款的部分已经做好安排 ,目前境外仅二季度还有到期债券,到期金额折合人民币约56亿元左右,公司已提前启动相关置换和还款准备工作。
万科管理团队同样不躺平,“节衣缩食”主动降薪。年报显示,在万科全职工作的8位董事、监事 、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金,万科管理层2023年度税前报酬总额同比下降约74%至916万元 。另外 ,自2024年3月28日起 ,郁亮、祝九胜 、万科监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。
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