不割肉就不会亏，站岗2年的增城，有望再破4？
只要不割肉离场 ，不割总能等到出头天。站岗增城再破这话放在股市未必对
，有望但放在楼市却百试百灵 。不割
最近的站岗增城再破广州楼市，对这种“过山车”体验最有发言权的有望2024澳门资料大全免费. ，莫过于沉寂多时的不割新塘板块 。
01.
黄埔收紧 东莞打补丁
增城坐收渔利 多盘喊涨 ！站岗增城再破
先是有望开年以来 ，黄埔人才购房政策收紧 ，不割社保年限半年提至两年 ，站岗增城再破随后多个热门盘传出不接待“外地客” ，有望加上银行放贷严打 ，不割有楼盘开始“挑客” ，站岗增城再破鼓励全款优先 ，有望部分投资买家不能不“另谋阵地” 。
而2月27日起 ，东莞也升级了限购政策 ：二套房首付提高10% 、连续缴纳社保年限从2年拉长到3年、打击假离婚 ，离婚追溯期长达2年 ，打足“补丁”后 ，原本过热的白小姐今晚特马期期准东莞楼市也不得不“急停刹车”。
黄埔和东莞一西一东 ，抬高门槛 ，夹在中间不限购的增城，突然“坐收渔利”成为最近的投资洼地，有机会在今年承接两端的投资需求外溢 。去年广州普涨，增城房价不升反跌沦为“小透明” ，如今可以算是“熬出头”了 。
有媒体报道 ，近日部分深圳客已转战增城 ，而利好也马上传导到市场 ，多个增城楼盘宣布涨价 ，其中靠近黄埔的御溪世家全线产品价格上调2% ，新塘的合景誉山国际单价涨1000-1500元/平 ，朱村板块的保利中海金地·大国璟从2万/平涨到2.3-2.4万/平 。
到底增城还能不能买 ？一定要买，应该怎么选 ？本期网易房产就以增城的“房价担当”新塘板块为例 ，为大家梳理清楚 ：一边跌一边涨 、不按套路出牌的增城楼市还有没有机会 ？
02.
一边在跌 ，一边在涨
3公里内价差最高1万/平 ？
提起新塘 ，最绕不过的“神盘”就是碧桂园云顶 ，作为曾经名噪一时的2021一码一肖100准确“地王” ，早在2018年 ，项目最高价就曾卖到4.1万/平 ，当时均价在3.6万/平左右 ，但到了2019年年中 ，整体已经回落到3-3.2万/平之间，结果没想到2020年疫情后 ，直接跌停板 ，跳水至2.5-2.6万/平 。
2年时间 ，对比早期开盘，碧桂园云顶的房价几乎腰斩，即使和成交最旺的时期相比 ，降幅也达到7-8千/平 ，根据统计分析 ，如果是在2018-2019年，以3.4万/平买入140平四房 ，如今 ，对标同样品质的楼栋、朝向 、户型 ，还要亏损7千/平 ，一套贬值百万 。
但如果以碧桂园云顶的房价轨迹来定义新塘楼市 ，则是大错特错 。
目前 ，新塘楼市的热点集中在TOD板块 ，而在碧桂园云顶只卖2.5-2.6万/平的行情下 ，直线距离仅3公里的广汇尊府 ，自去年开盘以来 ，却连连喊涨，如今报价直逼4万大关 。
广汇尊府属于新世界“尊”字系高端产品，销售称，品质对标的是珠江新城的广粤尊府 。项目共有3栋住宅，54-56层高 ，主要为复式 ，包括少量平层 ，3梯6户至4梯12户不等 ，目前均价3.4-3.9万/平 。
目前在售的是复式住宅，5.8米高，户型主要包括95平 、100平和125平四至五房 ，网易房产在现场计价发现 ，95平复式，中低楼层 ，总价350万，折后320万 ，首付3成96万，月供1.2万左右。
值得注意的是 ，增城虽然不限购但限贷 ，开年以来 ，各大银行“接力贷”已经取消，借父母首套资格购房的方式被封堵 ，所以如果是二套以上 ，只能全款或做信用贷 。据了解 ，由于房贷收紧 ，目前银行信用贷反而宽松，而且利率非常低 ，但贷款年限最高仅为8年 ，前期还款压力大 。
此外 ，广汇尊府后续还有125平的平层四房 ，但根据销售透露 ，届时平层的价格肯定要比目前的复式贵（通常复式因为使用率高 ，定价为同小区平层的1.5倍左右），具体面市时间待定 。
聚焦新塘板块 ，目前单价超3万的一手洋房并不多，另一个是广汇尊府隔壁的保利天际，目前在售115-140平三房和复式四房 ，其中平层单价3.2万/平 ，复式单价3.5万/平左右 。
虽然保利天际价格比广汇尊府稍低 ，但由于广汇尊府有更小的95平户型 ，而且还做到四房 ，总价门槛更低 ，如果考虑未来承接黄埔和东莞的需求外溢，可能会更受投资客的欢迎 。
而同板块的招商臻园 ，前身也是“地王” ，曾经也一度因为房价跳水而成为“网红盘” ，去年年初甚至卖出1.9万/平的“面粉价” ，后开始回调 ，但目前在售大户型 ，价格也仅为2.8万/平 。
整个新塘TOD板块 ，3公里范围内 ，单价相差最高达破1万/平 ，即使剔除产品的区别 ，价差也有4-5千/平的空间，地段价值相似 ，高价盘凭什么卖得动 ，新塘如今的溢价点在哪里 ？
03.
逻辑分化 ，越贵越涨
高溢价要能讲出“新故事” ？
一边跌一边涨 ，新塘板块的楼市逻辑出现明显的分化 。那么 ，到底怎样的楼盘在涨 ，为什么能涨 ，还能涨多少呢 ？
事实上 ，研判各盘的定位不难发现 ，跑赢的广汇尊府和保利天际 ，掉队的碧桂园云顶和招商臻园 ，双方最大的区别是，前者匹配了产业和交通 ，而后者还是传统做住宅的思维 。
长期以来 ，新塘乃至整个增城 ，最被诟病的就是城市面貌落后和产业结构低端 。作为GDP仅高于从化 、位列广州11区倒数第二的增城 ，太需要一张真正拿得出手的城市名片了 。
如今，增城已经有13号线和21号线 ，未来新塘站还将成为东部交通枢纽 ，交通逐渐成熟 ，因此 ，围绕TOD打造成核心商务区 ，就成为目前撬动板块价值最直接最有效的提升手段 。
再来看广汇尊府和保利天际，两个盘都紧邻新塘TOD ，而其中广汇尊府建设有2栋200-240米商办写字楼 ，属于广汇新世界金融中心 ，未来大部分单位为新世界自持，而保利天际同样也配备了1栋335米的超高写字楼 ，未来将是板块的地标 。
所以 ，现在新塘不缺房子 ，缺的是未来能给板块“镀金”的房子 。对自住买家来说 ，房子的卖点不再是“性价比”，而是“身份感” ，而对投资买家来说 ，更看重的是房子能不能“讲故事” ，有没有区域内稀缺的“溢价点” 。
所以未来新塘的房价可能还会进一步断层 ，涨的继续涨 ，跌的就算回调，空间也有限 。
总的来说 ，2021年增城确实出现了买入的机会 ，但买入的逻辑已经发生变化 ，千万不要像前两年 ，贪便宜选择所谓的洼地 ，数据已经一次又一次证明 ，楼市是一分钱一分货 ，越便宜越容易被套牢 ，相反 ，不是因为高地价才卖得贵的价值盘 ，常常在牛市起来时涨得更快。
当然 ，这波行情首先利好的还是新塘板块 ，如果是在2018年高位买入非核心区域的买家，想在今年解套恐怕还有难度 ，毕竟2020年 ，增城是广州11区中唯一二手房价同比下滑的区域 ，跌幅还高达6.5% ，高位站岗的想要把去年跌的涨回来 ，再吃点肉 ，还要再等等。
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